2023年10月高等教育自學(xué)考試

房地產(chǎn)法試題

課程代碼：00169

1,請(qǐng)考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。

2.答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準(zhǔn)考證號(hào)用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。

選擇題部分

注意事項(xiàng)：

每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對(duì)應(yīng)題目的答案標(biāo)號(hào)涂黑。如需改動(dòng)，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標(biāo)號(hào)。不能答在試題卷上。

一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請(qǐng)將其選出。

1.下列不屬于房地產(chǎn)法淵源的是（C）

A.憲法

B.行政法規(guī)

C.學(xué)者學(xué)說

D.地方性法規(guī)

2.涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，適用（A）

A.不動(dòng)產(chǎn)所在地（國）的法律

B.糾紛發(fā)生地的法律

C.與不動(dòng)產(chǎn)有最密切聯(lián)系的法律

D.不動(dòng)產(chǎn)所有人國籍國的法律

3.存量房屋的產(chǎn)權(quán)交易市場屬于房地產(chǎn)市場的（C）

A.土地市場

B.房屋一級(jí)市場

C.房屋二級(jí)市場

D.房屋三級(jí)市場

4.房地產(chǎn)開發(fā)只能在取得相應(yīng)權(quán)限的土地上進(jìn)行，該權(quán)限是（B）

A.建設(shè)用地所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.地役權(quán)

5.房屋登記一般按照下列程序進(jìn)行：申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行（D）

A.復(fù)核

B.查驗(yàn)

C.核實(shí)

D.公告

6.土地市場包括土地一級(jí)市場和二級(jí)市場，下列屬于土地一級(jí)市場的是（A）

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓

B.建設(shè)用地使用權(quán)出租

C.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

D.建設(shè)用地使用權(quán)抵押

7.根據(jù)2001年國土資源部發(fā)布的《土地分類》，下列屬于商服用地的是（A）

A.金融業(yè)用地

B.采礦用地

C.公用設(shè)施用地

D.港口用地

8.物業(yè)管理的內(nèi)容主要是（B）

A.管理

B.服務(wù)

C.監(jiān)督

D.協(xié)助

9.下列不屬于要約邀請(qǐng)的是（D）

A.拍賣公告

B.招標(biāo)公告

C.商業(yè)廣告

D.投標(biāo)標(biāo)書

10.對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)（D）

A.復(fù)議

B.鑒定

C.咨詢?cè)u(píng)估

D.復(fù)核評(píng)估

11.房屋征收中被征收人在法定期限內(nèi)對(duì)補(bǔ)償決定不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)相關(guān)機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行，該機(jī)關(guān)是（A）

A.人民法院

B.人民檢察院

C.公安機(jī)關(guān)

D.房屋征收主管部門

12.招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為一定數(shù)額以上的單數(shù)，該數(shù)額是（B）

A.3人

B.5人

C.7人

D.9人

13.房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，遵循的原則不包括（D）

A.經(jīng)濟(jì)效益

B.社會(huì)效益

C.環(huán)境效益

D.行政管理效益

14.根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行（C）

A.分類備案

B.逐級(jí)備案

C.分級(jí)審批

D.越級(jí)審批

15.合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房屋實(shí)際建筑面積超過規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的（C）

A.歸有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府所有

B.合作各方平均分配

C.按照約定的利潤分配比例確定

D.按照約定的投資比例確定

16.下列關(guān)于工程施工質(zhì)量責(zé)任的表述，正確的是（A）

A.建筑施工企業(yè)對(duì)工程施工質(zhì)量負(fù)貴

B.勘探單位與建筑施工企業(yè)對(duì)工程施工質(zhì)量負(fù)連帶責(zé)任

C.設(shè)計(jì)單位與建筑施工企業(yè)對(duì)工程施工質(zhì)量負(fù)連帶責(zé)任

D.勘探、設(shè)計(jì)單位與建筑施工企業(yè)對(duì)工程施工質(zhì)量負(fù)連帶責(zé)任

17.在質(zhì)量保證期內(nèi)，對(duì)建設(shè)產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量保證貴任的主體是（B）

A.建設(shè)單位

B.建筑施工企業(yè)

C.勘察單位

D.設(shè)計(jì)單位

18.商品房預(yù)售起源于我國的（B）

A.臺(tái)灣

B.香港

C.澳門

D.廣東

19.因房屋不符合質(zhì)量要求致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受房屋或者解除合同。買受人拒絕接受房屋或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是（D）

A.建筑施工企業(yè)

B.監(jiān)理單位

C.買受人

D.出賣人

20.下列關(guān)于房地產(chǎn)代理活動(dòng)特點(diǎn)的表述，不正確的是（A）

A.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須以代理人的名義從事代理活動(dòng)

B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須以被代理人的名義從事代理活動(dòng)

C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)從事代理活動(dòng)

D.代理行為的法律后果直接歸屬于被代理人承擔(dān)

21.土地增值稅的征稅范圍是轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，這里的“轉(zhuǎn)讓”是指（A）

A.出售

B.劃撥

C.繼承

D.贈(zèng)與

22.業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)是（C）

A.因家機(jī)關(guān)

B.事業(yè)單位

C.自治組織

D.營利機(jī)構(gòu)

23.經(jīng)一定比例以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，該比例是（B）

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

24.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給（C）

A.具有專業(yè)技能的個(gè)人

B.綜合性服務(wù)企業(yè)

C.專業(yè)性服務(wù)企業(yè)

D.一般性服務(wù)企業(yè)

25.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法，不正確的是（D）

A.綜合性合同

B.有償合同

C.雙務(wù)合同

D.單務(wù)合同

26.下列不屬于房地產(chǎn)融資擔(dān)保方式的是（D）

A.保證

B.抵押

C.質(zhì)押

D.定金

27.下列可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)是（B）

A.土地所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.耕地

D.依法被查封的房地產(chǎn)

28.一名職工可以擁有住房公積金賬戶的數(shù)量為（A）

A.1個(gè)

B.2個(gè)

C.3個(gè)

D.4個(gè)

29.1960年，世界上第一只房地產(chǎn)投資信托基金誕生于（C）

A.德國

B.法國

C.美國

D.英國

30.廉租住房的建筑面積一般控制在（A）

A.50平方米以內(nèi)

B.60平方米以內(nèi)

C.70平方米以內(nèi)

D.90平方米以內(nèi)

二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出，錯(cuò)選、多選或少選均無分。

31.下列關(guān)于相鄰關(guān)系特征的表述中，正確的有（ABDE）

A.相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)相鄰的所有人之間

B.相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)相鄰的使用人之間

C.相鄰關(guān)系的客體是不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)本身

D.相鄰關(guān)系的客體是由行使所有權(quán)或者使用權(quán)所引起的和相鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益

E.相鄰關(guān)系的發(fā)生基于兩個(gè)以上所有人或者使用人的財(cái)產(chǎn)是相鄰的

32.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購的優(yōu)點(diǎn)有（ADE）

A.轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單

B.收購方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小

C.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容全部公開

D.轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)省

E.項(xiàng)目開發(fā)速度加快

33.按照法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的條件有（ABCDE）

A.建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)

B.已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)

C.已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)

D.有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料

E.在城市規(guī)劃區(qū)的建設(shè)工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證

34.下列關(guān)于作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)的表述，正確的有（ACDE）

A.居間人有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)

B.居間人促成合同成立的，買賣雙方均應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬

C.居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)例

D.居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用

E.居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)例，并承擔(dān)損害賠償貴任

35.下列關(guān)于前期物業(yè)管理的說法，不正確的有（ACDE）

A.只能通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.應(yīng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同

C.可以簽訂口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同

D.前期物業(yè)服務(wù)合同不能約定期限

E.前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂主體是業(yè)主和建設(shè)單位

非選擇題部分

注意事項(xiàng)：

用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。

36.土地用途管制制度

答：是指國家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，(1分)通過編制土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，士地所有者、使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地的制度。(2分)

37.項(xiàng)目公司股權(quán)收購

答：是指收購者以現(xiàn)金、股票或者其他有價(jià)證券作為對(duì)價(jià)，(1分)向目標(biāo)公司的股東購買股份，獲得對(duì)項(xiàng)目公司的全部或部分股份，進(jìn)而取得項(xiàng)目公司的控制權(quán)。(2分)

38.房地產(chǎn)估價(jià)

答：是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，(1分)遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。(2分)

39.保障性住房

答：是指由政府直接出資或授權(quán)、委托其他單位出資建設(shè)、管理、經(jīng)營，(2分)向城鎮(zhèn)中低收入和住房困難家庭出租或出售的住房。(1分)

40.房地產(chǎn)間接融資

答：是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款，(2分)主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。(1分)

四、簡答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。

41.簡述宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。

答：(1)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意。(2分)

(2)受讓人為同一農(nóng)民集體成員。(2分)

(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配情況。(2分)

42.簡述建設(shè)用地使用權(quán)被依法收回的情形。

答：(1)為公共利益需要，確需使用土地的。(1分)

(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，確需使用土地的。(1分)

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。(1分)

(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。(1分)

(5)公路、鐵路、機(jī)場、刊場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。(1分)

(6)閑置土地兩年以上的。(1分)

43.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

答：(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所等情況。(1分)

(2)從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況。(1分)

(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)。(1分)

(4)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式。(1分)

(5)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。(1分)

(6)違約責(zé)任和糾紛解決方式。(1分)

44.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的構(gòu)成。

答：(1)專有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墻等。(2分)

(2)不屬于專有部分的建筑物附屬物，如供應(yīng)建筑物的自來水設(shè)施等與建筑物效用

上不可分或與業(yè)主生活不可或缺的部分。(2分)

(3)不屬于專有部分的建筑物的從物，如獨(dú)立的鍋爐房等依約定成為共有部分。(2分)

五、論述題：本題10分。

45.試述房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。

六、案例分析題：本題11分。

46.2021年2月，張甲將自有的一套住房出租給李萊，雙方簽訂了書面合同，約定租賃期限為2年，合同簽訂當(dāng)日，李某向張甲支付了半年的租金。2021年4月，該房厘天花板嚴(yán)重福水，李某通知張甲維修，張甲以合同未約定維修條款為由拒絕，李某只好自己找人維修。2021年7月，李某全家出國半年。出行前，李某經(jīng)張甲同意將該房屋轉(zhuǎn)租給王某，租期為半年。2022年3月，張甲在未通知李某的情況下，將該房屋賣給自己的姐姐張乙并于3天后辦理房屋所有權(quán)過戶登記。張乙即通知李某一個(gè)月內(nèi)搬出該房屋

問題：(1)張甲是否有義務(wù)維修該房屋天花板？為什么？(2分)

(2)李某將該房屋轉(zhuǎn)租給王某，張甲與李某之間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？(3分)

(3)張乙是否取得了該房屋所有權(quán)？為什么？(3分)

(4)張乙是否有權(quán)要求李某一個(gè)月內(nèi)搬出？為什么？(3分)

答：(1)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。(2分)

(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。(2分)

(3)出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。(2分)

(4)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。(2分)

(5)人民法院不支持承租人房屋優(yōu)先購買權(quán)的情形包括：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；出租人將房屋出賣給近親屬的；出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。(2分)

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